Como sair do aluguel comprando um imóvel próprio?

A recuperação da economia brasileira, observada no final de 2017 e confirmada nos primeiros dois meses de 2018, levou muitas famílias a retirarem das gavetas antigos projetos para realizar o sonho da casa própria. Com o horizonte mais claro, voltaram a pensar na compra imediata ou considerar o planejamento para a aquisição da casa própria a médio prazo, ou seja, no período de dois a três anos, que é quando começam a ficar prontos os lançamentos do ano passado.

Com a dispersão das nuvens escuras que encobriam o horizonte econômico, aquelas famílias que dispunham de alguma poupança correram em busca do estoque de imóveis construídos no período pré-recessão dos últimos três anos – que ainda não haviam sido comercializados – e aproveitaram os preços de liquidação que estavam sendo praticados.

Mas a oferta durou pouco, pois logo os proprietários perceberam a nova corrida em busca dos imóveis e seus preços foram se ajustando à realidade do mercado. Então, sobre o estoque estacionado, estabeleceu-se uma rápida pressão de demanda. De tal forma que, somente em setembro de 2017, foram comercializadas na cidade de São Paulo 1.819 imóveis novos, ou 21,5% das 19.200 unidades lançadas antes da crise e que ainda não tinham sido vendidas. Os dados são do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), que estima ainda um prazo de 14 meses para a venda das unidades restantes.

Ao atualizar os preços dos imóveis, o novo embate entre oferta e procura passou a exigir do eventual candidato a um financiamento maior esforço de poupança para atingir o valor da entrada para viabilizar a aquisição, reduzindo o saldo devedor e as consequentes despesas com juros.

A seleção natural deixou à margem da realização imediata do sonho da casa própria aquelas famílias que não dispunham da poupança exigida para enfrentar o recrudescimento do mercado. Mas elas não ficaram sem perspectivas.

Novos lançamentos barateiam preços dos imóveis

Com os primeiros sinais de fumaça apontando para a recuperação da economia já no início do segundo semestre do ano passado, diversas incorporadoras também abriram suas gavetas e retomaram projetos já em fermentação e que aguardavam só a hora de ir para o forno.

Esses projetos começaram a tomar forma de novos lançamentos para renovar o estoque atual, que a se confirmarem os três pontos percentuais de recuperação da economia em 2018 tende a se esgotar até o final do ano.  Ao reequilibrarem a oferta com a procura, os novos lançamentos barateiam os preços dos imóveis.

Abre-se então, com os novos lançamentos, uma nova janela de oportunidades para as famílias que persistiram no sonho da casa própria, mas não dispunham de reserva para a sua realização neste momento de reação da economia.

É como se em vez de comprar o traje de formatura numa loja de departamento, a família fosse obrigada a contratar uma costureira. A roupa ainda não está pronta, mas certamente estará para o dia da festa.

E por falar em festa de formatura, podemos também fazer um paralelo com a contratação do buffet. Assim como a recepção pode ser financiada para ser paga até o dia do evento, quando se compra o imóvel na planta a entrada é diluída durante a construção até a entrega das chaves.

Eis um aspecto altamente positivo quando se decide pela compra de um imóvel ainda na planta, especialmente se for financiado. Aquela entrada para a compra do pronto para morar, de 20% do seu valor, é financiada durante a construção. De tal forma que, ao receber o novo imóvel, a família, livre das despesas com a entrada, só precisará se preocupar com as parcelas do financiamento.

Imóvel na planta tem valorização maior que o pronto para morar

Outra coisa: quando se compra um imóvel novo, a exemplo de um automóvel, sua desvalorização começa a partir do momento da sua utilização. Claro que a depreciação do imóvel é muito mais lenta que a de um automóvel e ela está sujeita a uma série de fatores, mas mais dia menos dia ela chega.

Já quando você adquire um imóvel na planta, ele começa a ganhar uma valorização que vai desde as fundações até à conclusão da obra. De um modo geral, da construção à entrega das chaves o imóvel pode valer 20% mais. Ou seja, um apartamento de 60 metros comprado na planta por R$ 600 mil, estará valendo R$ 780 mil na entrega das chaves.

Considerando aquela entrada de 20%, se você fosse comprar esse imóvel pronto, precisaria dispor de R$ 156 mil para assinar o contrato e assumir o financiamento. Mas, comprando na planta, você teria amortizado 20% sobre R$ 600 mil, ou R$ 120 mil, uma diferença a seu favor de R$ 36 mil. Isso não é pouco. Imagine quantos meses precisaria trabalhar para fazer uma poupança dessa ordem.

A esses números, some-se o aspecto do planejamento financeiro. Ao comprar na planta, com prazo médio de entrega de 36 meses, você tem um amplo prazo pela frente para fazer todo o seu planejamento financeiro antes de assumir a parte maior da dívida, o financiamento. E se as coisas não evoluírem como imaginou, pode passar adiante o imóvel com algum lucro sobre o seu investimento, ainda livre da burocracia de ter financiado, portanto, de forma mais rápida.

Custos menores podem aliviar reajuste de parcelas

Mas os números recentes da economia brasileira apontam em direção oposta. A tempestade, concordam economistas de diferentes correntes, passou e vem aí bom tempo. Isso vale tanto para comprador como para o empreendedor: o cenário econômico favorável garante a manutenção do emprego e da renda, por um lado, e tranquiliza o empreendedor, de outro, com garantia de mão de obra e insumos sem grandes variações de preços.

Outro fator favorável no momento é a tendência na queda dos juros. Há estudos indicando que o Banco Central foi cauteloso demais na redução da Selic no ano passado e que a queda dos juros básicos da economia será mais acentuada em 2018. “O Banco Central deveria ter reduzido muito mais rapidamente a taxa de juros do que o fez”, diz a economista Laura Carvalho, professora do Departamento de Economia da FEA-USP. E apesar de não ter conseguido fazer a reforma da Previdência, o governo tem um saldo fiscal que pode ajudar a mover a economia com obras públicas neste ano eleitoral.

O elevado número de desempregados também sinaliza novas contratações com salários mais baixos, notadamente na construção civil, setor de menor nível de especialização e maior oferta de desocupados. Isso vai contribuir para não pressionar os custos de construção, ao contrário do que ocorria antes da recessão iniciada há três anos, quando o País vivia um período de pleno emprego com os salários elevados pressionando os custos.

Esta é outra vantagem para quem vai, agora, comprar imóvel na planta. Enquanto os imóveis prontos à venda carregam em seus preços a inflação do Índice Nacional da Construção Civil, devido aos custos mais elevados enfrentados durante as obras, os atuais empreendimentos terão a seu favor menores oscilações do INCC. Nos últimos três anos, de acordo com a Fundação Getúlio Vargas, que calcula o INCC, o índice vem registrando queda livre – 7,48% em 2015, 6,13% em 2016 e 4,25% em 2017. Mantida a tendência, o reajuste das parcelas durante as obras nos próximos anos não deve ser significativo.

Portanto, considerando o céu de brigadeiro que a meteorologia anuncia para a economia brasileira daqui em diante, é possível fazer um plano de voo sem medo de turbulência para os investimentos pretendidos. E a compra de um imóvel na planta pode ser um porto seguro para quem busca realizar o sonho da casa própria, a médio prazo e sem grandes esforços de poupança.