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Pronto. A decisão está tomada. Você vai finalmente realizar o sonho de adquirir sua casa própria. O dinheiro está na conta do banco? O financiamento aprovado? A movimentação da sua conta FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para usar na compra do imóvel está liberada? Se você já respondeu afirmativamente a essas perguntas, prepare-se para fazer outros questionamentos, do tipo quais documentos precisarei apresentar, e, ainda mais importante, qual a documentação devo exigir da pessoa ou empresa de quem vou comprar esse imóvel.
A compra de um imóvel, à vista ou financiado, exige maiores informações sobre você. Ao contrário da compra de um carro financiado, por exemplo, na aquisição de um imóvel não lhe bastará apresentar na hora da compra os números do seu RG e CPF e comprovantes de rendimentos e de residência. Você terá de informar, com documentos oficiais, seu estado civil, como certidão de casamento ou equivalente (união estável, por exemplo) ou certidão de nascimento, caso seja solteiro.
Caso o imóvel que você pretende comprar venha a ser financiado, à essa documentação precisarão ser juntados os documentos emitidos pelo banco sobre o contrato de financiamento, valores e prazos. Isso vai garantir ao vendedor o recebimento da dívida contraída. Da mesma forma, se você for utilizar o FGTS, deverá apresentar a autorização para sacar da sua conta o valor a ser destinado ao financiamento.
O vendedor precisa provar que pode vender o imóvel
A simples condição de proprietário não autoriza seu dono a vender um imóvel. Ele precisa provar, e aí vem a garantia de quem vai comprar, de que sobre aquele imóvel não incidem ônus de qualquer natureza, como hipoteca, penhora, usufruto ou dívida. O vendedor também precisará provar que ele é “ficha limpa”, que não tem dívidas trabalhistas, previdenciárias ou de natureza tributária que possam comprometer a venda em questão.
Assim, para segurança de quem está comprando ou financiando, o vendedor deve apresentar certidões comprovando que não tem pendências judiciais. As principais são as seguintes:
– Certidão negativa de ações trabalhistas
– Certidão negativa da Justiça Federal
– Certidão negativa de Ações Cíveis
– Certidão negativa das Ações da Fazenda Estadual
– Certidão negativa das Ações da Fazenda Municipal
– Certidão negativa das Ações em Família
– Certidão negativa do Cartório de Protestos
– Certidão negativa da Dívida Ativa da União e do Imposto de Renda
Como visto, no processo da transferência da propriedade de um imóvel, tanto o comprador e vendedor precisam comprovar condições de compra e de venda, respectivamente.
Comprando na planta, exija da incorporadora toda a documentação do futuro imóvel
Você já viu como deve proceder para a compra de um imóvel pronto, seja de uma pessoa, em particular, ou de uma empresa. Devido a obrigações de ambas as partes, ficou claro que o processo de aquisição de um imóvel quando não é organizado, pode ser uma verdadeira via crucis. Desse caminho do calvário você também não estará livre caso a sua opção seja por comprar um imóvel na planta.
Por mais imaginário que seja o imóvel nessa fase, sempre exige algo de concreto. Por exemplo, o terreno onde será erguido o empreendimento. Não custa nada conferir “in loco” onde será a sua futura moradia. Conhecido o terreno, anote bem o endereço porque certamente você precisará voltar lá muitas vezes para acompanhar o andamento da obra até a sua conclusão. Uma visita periódica ao local evitará surpresas como a redução do ritmo das obras ou até mesmo a sua paralisação.
Com o número do CNPJ da construtora em mãos, você pode facilmente conferir junto ao Procon e na Justiça se ela tem uma ficha limpa ou não, como dívidas trabalhistas, previdenciárias, tributárias ou mesmo pendengas judiciais com relação aos seus sócios. Sua credibilidade pode ser conferida junto a outros empreendimentos anteriores, que devem ser visitados e questionar aos moradores e proprietários se ocorreram problemas durante a construção, se os prazos foram cumpridos, se as especificações do memorial de incorporação foram cumpridas à risca.
Esse memorial de incorporação é um documento chave para você que vai comprar seu imóvel ainda na planta. Está previsto em lei e deverá estar devidamente registrado em cartório. Ele precisa descrever o terreno onde o imóvel será construído, informar o nome do proprietário e o cartório onde está registrado – no qual pode ser solicitada certidão de ônus –e descrever em detalhes toda a obra, como número de andares e de unidades residenciais, suas medidas, áreas privadas e comuns, de lazer, garagem etc.
Um bom memorial deve informar os nomes da construtora e da incorporadora, do banco que esteja financiando a obra, dos arquitetos e engenheiros responsáveis pelos projetos de arquitetura e de engenharia, descrever o projeto de segurança da obra e a empresa responsável, o nome do empreendimento, seu endereço e o sistema de venda.
Esse documento deve conter também a descrição das unidades residenciais, com seu número de quartos, banheiros, área de serviço, salas de estar e jantar e varandas com espaço gourmet, quando houver. Da mesma forma deve descrever a composição das áreas de uso comum, como salão de festas, piscina, academia, espaço kids etc.
O memorial também deve especificar e detalhar o acabamento de todos esses ambientes, como diferentes tipos de pisos, pintura das paredes, altura de teto e rebaixamento do forro, revestimentos, louças e metais sanitários, material usado nos degraus das escadas e corrimão, quantidade, marca e tipo dos elevadores.
O mesmo deve ser feito relação aos guarda-roupas e armários de cozinha e banheiro, se de madeira ou mdf, tamanho de janelas, vidros e esquadrias, se de ferro ou alumínio; sistemas de iluminação, fontes de alimentação, geradores, para raios, equipamentos de combate a incêndio, portas corta fogo, antiderrapantes nas escadas.
Devidamente registrado em cartório, esse memorial é uma garantia de que a construtora apresentou documentos confirmando sua idoneidade e condições financeiras para assegurar a construção do empreendimento. A falta de registro pode indicar que a construtora não apresentou os documentos e o cartório entendeu que faltaram as garantias necessárias para ela tocar o projeto adiante. Na hora da compra, peça uma cópia autenticada do memorial. Ela vai funcionar como uma escritura provisória do seu imóvel.
