Empresários do setor da construção civil que projetam lançamento, mas não dispõem de um terreno ou recursos para comprar a área onde pretendem investir, devem ficar de olho a uma forma de negócio que andou hibernado e agora volta ao portfólio do setor: a permuta de terrenos para construção.
A prática consiste na associação do construtor com proprietários de terrenos que têm a intenção de agregar ao seu patrimônio algo mais que o valor da venda, através de uma participação por metro quadrado ou por determinada quantidade de unidades residenciais ou comerciais no que vier a ser edificado na sua área.
Pontos de atenção para a permuta de terrenos
Na permuta, alguns cuidados devem ser observados. O principal deles é uma escritura pública lavrada em cartório para garantir os termos do contrato entre as partes, a entrega dos bens e a questão tributária. Isso porque a Receita Federal tem um regime especial para a cobrança de impostos nesse tipo de negócio.
Trata-se da instrução normativa 107/1988, que define os procedimentos a serem adotados na determinação do lucro real, quando envolve pessoas jurídicas, e de lucro imobiliário, quando o contrato é celebrado entre pessoas físicas.
Deve ficar claro que a permuta costuma ser um bom negócio nos dois lados do balcão, tanto para o dono do terreno quanto para a construtora que vai desenvolver o empreendimento. Se o primeiro tem a vantagem de auferir maiores rendimentos com o terreno com o andar a finalização da obra, a construtora não vai precisar ter em caixa o volume de recursos necessário para tocar o seu empreendimento, o que pode representar de 20% a 30% do investimento.
Mas nem tudo são flores numa operação de permuta de um terreno para a construção de um empreendimento imobiliário. Algumas pedras podem ser colocadas no caminho da construtora, como a qualidade, a localização do terreno, e até mesmo a documentação. São detalhes que podem prejudicar o desempenho da obra e trazer problemas para o empreendimento, lá adiante.
O proprietário do terreno também deve ter as melhores informações da construtora, para evitar a surpresa de uma obra paralisada ou mesmo ficar inconclusa. Neste caso, para se cercar de garantias, o dono deve agir como se fosse o comprador de uma unidade na planta, quando o histórico da construtora e dos seus sócios têm grande importância para a concretização do negócio. Como caldo de galinha, ouvir uma assessoria jurídica especializada não fará nenhum mal.
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Ao buscar esse tipo de negócio, o construtor deve ter em mente o valor do seu empreendimento quando pronto para o que tiver que transferir em pagamento ao dono do terreno seja compatível com o retorno do seu desembolso considerada a lucratividade em diferentes tipos de investimento, e não apenas na valorização do imóvel.
A realização desse cálculo deve considerar uma “sequência lógica”, em três passos, que inclui 1 – Projetar o fluxo de caixa do empreendimento; 2 – Simular várias quantidades de unidades permutadas; e, 3 – Encontrar o limite aceitável para negociações, recomenda a escola online de investimentos imobiliários RExpert.
A escola lembra em seu site que um empreendedor deve fazer a conta de maneira inversa, isto é, partindo-se de quanto ele pretende ganhar com a realização do empreendimento, ele encontra qual a permuta que garante seus resultados num nível aceitável de risco.
“Não existe uma fórmula mágica como muitos corretores gostam de comentar. Qualquer formuleta ou mesmo números de negociações semelhantes de concorrentes não devem influenciar o seu cálculo”, adverte.
Com a escassez de terrenos nas áreas mais nobres dos grandes centros, a permuta para a construção de imóveis voltou a ocorrer com mais frequência em áreas periféricas das cidades, onde geralmente se somam à oferta da propriedade sua baixa liquidez. Nestes casos, a negociação costuma favorecer o empreendedor, mas ele deve também procurar envolver a prefeitura para colaborar com obras de infraestrutura para valorização do bairro onde o empreendimento será erguido impulsionando a valorização futura da localidade.
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