Avaliação de imóveis: entenda a importância de saber o valor de um imóvel

A necessidade de realizar a avaliação de imóveis para chegar ao valor correto é mais comum do que se imagina

Avaliações imobiliárias são solicitadas não só por quem possui interesse em vender, em casos de reajuste de aluguel, ações judiciais, separação de bens, contestação de IPTU e muitos outros fatores acabam levando as pessoas a procurarem esse serviço.

Dica: Nós do agente Imóvel temos a ferramenta gratuita que simula em tempo real e com segurança o valor de um imóvel. Lembrando que para fins judiciais, é necessário um laudo assinado por perito.

Entenda o papel do avaliador de imóveis no mercado imobiliário

O que é um avaliador imobiliário?

São 3 os tipos de profissionais que podem fazer avaliação acompanhada de laudo com validade jurídica. Os corretores de imóveis avaliadores, os engenheiros ou os arquitetos.

Sua função é chegar a um valor de mercado se baseando em fatores como: tamanho, estado de conservação, áreas em comuns, vizinhança e outros aspectos que podem ser relevantes na avaliação. Segundo a corretora avaliadora, Adriane Scriptore, localização é o mais importante:

Eu sempre digo você pode mudar o seu imóvel internamente, mas a local você não muda.

Também é feita uma pesquisa de propriedades similares e/ou venda na região a fim de estabelecer comparativos que embasam melhor a avaliação.

Com esses dados, se faz a comparação através de homogeneização dos imóveis pesquisados na região e o avaliado. E assim se determina o valor de mercado daquele. – explica o engenheiro do Engebanc, Osvaldo Ferreira.

Corretor ou engenheiro?

A lei que regula a função desses profissionais é a Lei nº. 5.194 de 1966, porém ela autorizava que somente engenheiros e arquitetos atuassem como avaliadores. Nos últimos anos o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI) alcançou a conquista de possibilitar que corretores também realizem avaliações, ressaltando que, ainda segundo o conselho, representantes imobiliários não apresentam os mesmos tipos de serviço.

O imóvel é observado a partir de critérios de mercado, considerado como bem inserido em contexto geográfico e humano, diversamente das características eminentemente técnicas que aos profissionais submetidos ao CREA importariam – Trecho da emenda que autoriza a avaliação por corretores de imóveis.

Para que engenheiros e arquitetos sejam autorizados a avaliar imóveis, necessitam além da graduação nas respectivas áreas, uma formação focada em avaliação.

Existem diversos cursos para a atuação na área de avaliações, inclusive de pós graduação e mestrado. Porém o avaliador deve sempre estar vivenciando o mercado em que atua, seja de imóveis ou de outros bens (máquinas e equipamentos, entre outros). – conta Ferreira.

No caso de corretores a fórmula é a mesma, além do CRECI, é preciso ter feito uma graduação, pós ou técnico de avaliador reconhecido pelo Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci). A realização do curso garante um registro no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI) que é o que dá o direito legal para a prática.

Na verdade um corretor de imóveis (sem CNAI) pode opinar em uma avaliação, mas a avaliação formal tem que ser feita pelo perito. – diz a avaliadora.

O documento com a opinião do corretor não graduado para fornecer um laudo legal, é o Parecer Opinativo de Comercialização Imobiliária (POCI), baseado unicamente em sua experiência profissional.

Para as avaliações formais, existem diferentes documentos que oficializam a avaliação de um profissional para outro e o valor cobrado varia conforme o imóvel.

– PTAM (Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica): assinada por um corretor com o número do CNAI e possui caráter judicial ou extra-judicial. A depender do local e da facilidade para colher dados, o relatório pode demorar no mínimo 1 semana para ficar pronto.

Para preencher a PTAM realizamos amplas pesquisas e utilizamos sites imobiliários que nos disponibilizam, por exemplo, o valor do m² da região”. – Explica a corretora. – “No curso aprendemos que o valor cobrado geralmente é 1% do valor do imóvel, mas isso é negociável.”

– Laudo Pericial de Avaliação Imobiliária: assinado por engenheiro com número de registro do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), ou por arquiteto com registro do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU). Também possui caráter judicial, pode ficar pronto em 5 dias úteis para casos mais simples, 20 dias ou até 30 dias para situações especiais.

Pode ser necessário um levantamento planialtimétrico da área ou do imóvel, ou de documentação em cartórios, o que pode ser feito por outras empresas ou profissionais. Há também empresas que fazem pesquisas de mercado e que podem ser contratadas para efetuar o levantamento de dados amostrais. – Conta o engenheiro. – “Geralmente é cobrado entre R$ 1.500,00 a R$ 15.000,00, podendo em casos específicos custar R$ 50.000,00 ou mais.”

Qual o melhor tipo de avaliação?

Com o mercado imobiliário em constante mudança é difícil saber o valor de um imóvel. Afinal muitos aspectos, tanto estruturais quanto geográficos podem sofrer alterações drásticas em pouquíssimo tempo. Sendo assim, é importante que quando a dúvida ou a necessidade surgir, o cálculo seja feito da forma mais assertiva possível, pois basta um erro e o prejuízo pode ser alto.

Não existe uma verdade absoluta em avaliações, os valores nunca serão 100% corretos. O melhor é sempre começar com as ferramentas de avaliação de imóveis online e quando a situação exigir um documento legal, avalie a melhor opção para você e procure o profissional que mais atenda suas necessidades.