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Quando se faz um financiamento imobiliário ou um empréstimo com imóvel em garantia nem sempre se tem o conhecimento de todas as siglas e termos apresentados pelos gerentes de bancos, um bem comum é o CET, Custo Efetivo Total. Mas afinal, o que ele significa?
O que é Custo Efetivo Total – CET?
O CET é o valor cobrado pelas empresas que prestam serviços de crédito ou empréstimos. Mais especificamente é a soma de todas as despesas e encargos das operações financeiras, o valor final.
E não estamos falando só da soma das taxas de juros, ele também engloba seguros, registros, tributos e quaisquer outras despesas relacionadas às operações.
Por que o CET foi criado
Desde 2007, todas as as instituições financeiras são obrigadas a informar o Custo Efetivo Total de um financiamento ou empréstimo.
O objetivo é criar mais transparência nas transações, pois sem o CET fica mais difícil para o consumidor entender qual oferta é mais vantajosa para seu bolso.
A lei contempla todas as instituições financeiras autorizadas pelo Banco do Brasil e garante uma concorrência justa para o cliente em patamar mundial, pois facilitar a compreensão de operações financeiras complexas.
As taxas mais comuns que compõem o CET são:
- Juros
- Taxas de análise de crédito
- Taxa de Abertura de Cadastro
- IOF – Imposto sobre Operação Financeira
- Taxas administrativas em geral
- Tarifas em geral
- Seguros em geral
- Tributos em geral
Como calcular o CET
Embora tenhamos falando que o CET é somente a soma dos valores, não se trata de uma operação tão simples assim, o valor desse custo é disponibilizado em forma de porcentagem (%) anual.
Abaixo explicamos melhor, usando números do sistema Sistema de Amortização Constante (SAC):
| Banco 1 | Banco 2 | |
| Valor do Financiamento | R$ 1.000.000,00 | R$ 1.000.000,00 |
| Valor de Entrada | R$ 200.000,00 | R$ 200.000,00 |
| Prazo | 360 meses | 360 meses |
| Taxa de Juros (anual) | 6,99% | 7,12% |
| Valor total a pagar | R$ 1.665.327,00 | R$ 1.615.327,00 |
A melhor forma de saber se está fazendo uma bom negócio para recebimento de um crédito é analisar o CET. Às vezes os menores juros não significam o melhor negócio, tarifas e encargos são os grandes responsáveis pelo aumento do Custo Efetivo Total.
Agora, considerando também as taxas obrigatórias em um financiamento imobiliário, vamos comparar de novo:
Ou seja, quando comparado, o Banco 1 apresenta a menor taxa de juros, porém quando é somado todos os custos, o vantajoso seria fechar com o banco 2, pois o CET é menor.
| Banco 1 | Banco 2 | |
| Valor do Financiamento | R$ 1.000.000,00 | R$ 1.000.000,00 |
| Valor de Entrada | R$ 200.000,00 | R$ 200.000,00 |
| Prazo | 360 meses | 360 meses |
| Taxa de Juros (anual) | 6,99% | 7,12% |
| Taxa de cadastro | R$ 11.400,00 | R$ 9.000,00 |
| Seguros | R$ 69.400,00 | R$ 54.400,00 |
| Valor total com taxas | R$ 1.696.127,00 | R$ 1.693.423,00 |
| CET anual | 7,71% | 7,68% |
O Custo Efetivo Total sempre irá mostra com mais claridade o custo de operações financeiras e é o melhor parâmetro que você comparar!
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O financiamento geralmente é dividido em etapas. Na primeira fase, você financia a compra do terreno. Em seguida, conforme o andamento da obra, os recursos para a construção são liberados em parcelas, de acordo com o cronograma aprovado pelo banco.
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