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Ao alugar um imóvel é necessário documentar a negociação por meio de um contrato, e uma das cláusulas se refere a multa de rescisão de contrato de aluguel. O contrato deve ser, de preferência, escrito, e o inquilino deve ler atentamente todas as suas cláusulas.
As multas por quebra de contrato são previstas na Lei do Inquilinato (8.245/91) e é um dos assuntos que mais gera conflito nas relações locatícias.
Neste artigo vamos esclarecer alguns pontos importantes da lei e como você deve proceder em uma situação de cancelamento de contrato de aluguel.
A multa por quebra de contrato é prevista na Lei do Inquilinato (8.245/91). Foto: Blog SJ
Inquilino vai sair do imóvel
O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, em qualquer momento e independentemente de motivo, desde que pague a multa estabelecida (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, ela deve ser proporcional ao tempo restante da locação. Por exemplo, se o inquilino cumpriu 20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o proprietário só poderá cobrar a multa proporcional ao período restante, ou seja, 10 meses.
Trazendo esse caso para valores monetários, vamos supor que o valor total a ser pago em alugueis fosse de R$ 30 mil reais. O proprietário então pode cobrar de multa R$ 1.000 mil reais, caso a multa seja correspondente a três meses de aluguel, pois esta será calculada apenas pelo tempo que falta para o contrato atingir seu vencimento.
Entretanto, existem casos especiais em que multas não são aplicadas.
Quando a multa não ocorre
O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diferentes daquela do início do contrato, e se notificar por escrito o locador com prazo de antecedência mínimo de trinta dias.
Além disso, nos contratos de locação com um prazo de validade indeterminado, tanto locador como locatário podem encerrar o contrato a qualquer momento, sem incorrer multa.
Atenção! Caso a multa esteja prevista no acordo entre o proprietário e a imobiliária, uma cobrança pode ser gerada se o responsável pela cessão do contrato de aluguel for o proprietário do imóvel.
Retomada do imóvel pelo proprietário
Pode acontecer de o dono do imóvel necessitar ou decidir encerrar a locação. Também é importante saber o que fazer nesses casos, para que os direitos de todos sejam preservados.
O proprietário pode pedir que o inquilino desocupe o imóvel em algumas situações. As principais são:
Contratos com prazo de 30 meses ou mais
O imóvel poderá ser retomado por “denúncia vazia” (sem qualquer justificativa) ao fim do prazo contratado ou a qualquer momento após esse prazo. O inquilino terá 30 dias para a desocupação.
Contratos com prazo inferior a 30 meses
O proprietário que não tiver outro imóvel poderá pedi-lo nos seguintes casos:
- Para uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós), não importando a razão pela qual o descendente ou ascendente precise do imóvel;
- Necessidade de reparação urgente e determinada pelo poder público. Um exemplo pode ser encontrado quando o prédio ao qual o imóvel faz parte apresentou alguma falha que precise de desocupação geral, ou casos menores como condições anormais no próprio imóvel;
- Para demolição ou obras aprovadas;
- Após cinco anos de locação com o mesmo inquilino o cancelamento do contrato e desocupação poderão ser solicitados a qualquer tempo.
Além disso, ele poderá solicitar cancelamento e desocupação caso o locatário cometa algum ato ilícito ou que esteja vetado nas cláusulas do contrato, uma reforma não autorizada é um exemplo bem comum.
Se o proprietário entrar com ação para a retomada do imóvel, o inquilino poderá, no prazo de contestação e através de advogado, manifestar-se concordando com a desocupação. Serão, então, concedidos seis meses para a saída.
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