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Se você está às vésperas de comprar um imóvel, precisa tomar cuidado com os fake ads (anúncios falsos, em tradução livre, ou propaganda enganosa), para evitar prejuízos ao seu próprio bolso. A atenção deve ser redobrada se o imóvel em vista ainda estiver na planta.
Um anúncio em página dupla de jornal ou revista, a quatro cores, ou um filme veiculado na TV ou na internet, pode mostrar muita coisa fora a realidade. Mas pode também esconder aquilo que não deve ser mostrado, como fazem jornais e principalmente telejornais ao omitirem notícias que não são favoráveis aos seus interesses.
Então, na hora de comprar um imóvel, para evitar prejuízo ou dor de cabeça no futuro, é necessário seguir uns poucos mandamentos que neste momento devem ser considerados tão sagrados quanto os da tábua de Moisés.
Conheça bem a construtora, antes de comprar o apartamento na planta
Maior agente financeiro imobiliário do país, a Caixa Econômica Federal tem um site que relaciona os cuidados ao comprar imóveis na planta. O primeiro deles é procurar uma construtora de qualidade “para ter certeza que seu imóvel será entregue de acordo com o que você pagou”.
O site orienta você a verificar se a construtora escolhida para fazer negócio tem certificado de qualidade (ISO), se possui reclamações no Procon – busca que pode ser estendida ao site Reclame Aqui – , visitar prédios que ela já tenha construído, indagar dos proprietários se foram cumpridos prazos de entrega e o que foi prometido.
Uma boa garantia que o comprador pode ter ao adquirir um imóvel na planta é se a obra estiver sendo financiada ou mesmo segurada por uma instituição bancária. Nestes casos, pesa a favor do comprador a conferência prévia que o agente financeiro já fez da construtora e se ocorrer algum imprevisto que leve à paralisação da obra, o banco pode garantir a sua conclusão.
Mesmo com essa garantia, ensina a Caixa, deve-se sempre procurar imóveis com preço menor do que o do empreendimento. O banco faz essa recomendação ao considerar que imóveis na planta sempre correm o risco de não serem entregues; portanto, o comprador deverá pagar menos para aceitar esse risco.
Fique atento à documentação e com o dia de entrega da obra
Resolvidas as questões financeiras e de idoneidade da construtora, o passo seguinte deve ser em direção à documentação e ao prazo de entrega do empreendimento. Ao firmar o contrato, exija da construtora a especificação da data de entrega do imóvel, o que lhe poupará de problemas no seu planejamento financeiro.
Na presidência do comitê de habitação da OAB-SP, o advogado Marcelo Tapai lembrou que além da data contratada, a construtora pode atrasar em até 180 dias a entrega da obra, desde que justifique. Mas ultrapassado esse prazo, o comprador pode exigir na Justiça indenização por danos materiais e morais, à razão de 0,8% sobre o valor atualizado do imóvel por mês de atraso.
Além disso – para cotejar com o que foi prometido nos anúncios ou conversas com corretores – deve-se também exigir da construtora o memorial de incorporação, onde são definidos todos os detalhes da obra, como por exemplo a qualidade do aço, do cimento, as áreas comuns, o acabamento de pisos e janelas, as marcas das louças sanitárias e dos metais. O memorial também é uma garantia de que a obra foi registrada em cartório e de que está aprovada pela prefeitura e seus órgãos de fiscalização.
Guarde as peças de propaganda do imóvel e não pague taxas indevidas
Só depois de cumpridas essas etapas é que você deverá assinar o contrato de compromisso de compra e venda do imóvel. Com o contrato assinado, mesmo que seja um documento provisório que valerá somente até a entrega do imóvel, ou seja, vai se antecipar a escritura e registro de propriedade, o comprador deve leva-lo a um cartório para registrar.
Quando for guardar o contrato, junte a ele na mesma gaveta o memorial descritivo e todo o material publicitário que tenha sobre a obra. Todos esses papéis, desde um simples folheto, podem ser muito úteis na hora em que seja preciso cobrar da construtora alguma coisa que não tenha sido feita conforme o combinado.
O advogado Marcelo Tapai também cita algumas armadilhas que o comprador pode cair, e deve procurar evitá-las, como algumas taxas que a construtora pode colocar na conta do cliente. A primeira é a taxa de corretagem, muitas vezes cobrada do comprador quando é devida pela construtora, que é quem contrata os corretores.
As construtoras também costumam cobrar uma taxa de 0,8% calculado sobre o valor do imóvel para prestar serviço de assessoria técnico-imobiliária ao comprador em questões administrativas e jurídicas. Segundo o advogado, essa cobrança é ilegal porque o serviço não é obrigatório e ainda pode ser prestado sob suspeição, pois o advogado da construtora irá examinar um contrato dela mesma.
Tapai aponta ainda duas outras taxas cobradas indevidamente pelas construtoras. Uma de interveniência, quando o comprador decide buscar um banco distinto daquele que financiou a obra, e de cessão de direitos, quando ele por qualquer motivo resolve transferir o imóvel para outra pessoa. Em ambos os casos, as taxas contrariam o Código de Defesa do Consumidor, diz o advogado.
Visite a obra para conhecer as condições reais do bairro onde vai morar
As peças publicitárias de imóveis em lançamento costumam destacar algumas vantagens, que nem sempre podem ser aquilatadas. E esconder outras. Voltamos à necessidade de ter cuidado com a propaganda enganosa na hora de comprar um imóvel na planta, quando deve ser dada atenção especial ao bairro e à vizinhança do empreendimento.
Isso exige uma visita ao local, para conferir se a propaganda confere com a infraestrutura do bairro, condições das ruas e avenidas de acesso e topografia do terreno. Como dificilmente uma visita dessa é feita sob chuva, é bom perguntar à vizinhança como o bairro, ou mais especificamente aquela rua onde se programou para morar, se comportam quando está chovendo, por exemplo.
Aproveite a visita para dar uma boa examinada na maquete, um dos principais instrumentos para sua tomada de decisão. Afinal, é por meio da maquete que você pode materializar a obra que ainda não existe. Guiando-se pelas coordenadas do seu prédio em miniatura você pode escolher melhor a posição do apartamento que vai comprar, sua exposição ao sol e a vista que pode lhe proporcionar. Pequenos detalhes, mas que podem ter grande importância na valorização do investimento que você está fazendo.
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Este artigo é o passo 05 da série ”Comprando imóveis em lançamento sem complicação”
