Financiamento imobiliário: entenda como funciona a aplicação de juros

Quem planeja comprar imóveis utilizando o financiamento imobiliário como recurso deve estar preparado para lidar com termos como “amortização”, “tabela price”, “SAC”, “SACRE”, entre outros. Todos eles estão relacionados à aplicação dos juros nas parcelas do financiamento e, para facilitar a aquisição, é importante entender cada um deles.

Um financiamento bancário funciona da seguinte maneira:

– O comprador do imóvel recebe um valor X, o chamado capital;

– Sobre esse valor, são cobrados juros e, todo mês, é preciso pagar prestações ao banco, para quitar a dívida adquirida;

– Cada uma dessas parcelas pode ser dividida em duas partes, sendo: amortização, parte do capital que será devolvida à agência bancária, e juros, uma cobrança que pode ser entendida como o “aluguel” do capital, como uma recompensa ao banco por ter financiado o dinheiro ao comprador.

Além desses fatores, a própria agência bancária é responsável por definir um limite de valor disponível para o financiamento, o limite de valor do imóvel, a taxa de juros e o prazo para o pagamento das parcelas.

Ao optar por um financiamento imobiliário, é importante compreender todas as etapas do processo para fazer um bom negócio | Foto: Blog do Nemo.

O modo como as parcelas deverão ser pagas e a definição dos juros depende do chamado sistema de amortização, firmado no contrato. Nesse sentido, é possível optar entre três sistemas distintos:

Tabela Price: nesse sistema, as prestações são fixas e os juros e amortizações são crescentes. Dessa forma, as parcelas e a parte da amortização são, inicialmente, menores, mas crescem conforme a proximidade do final do contrato. O ponto negativo da tabela price é que nos primeiros meses o valor abatido do saldo devedor é muito pequeno e como os juros são estabelecidos em cima desse saldo, o valor total a ser pago no final do financiamento tende a ser maior.

SAC (Sistema de Amortização Constante): com o SAC, há a redução constante do valor total das parcelas que correspondem aos juros. Isso significa que as prestações e o saldo devedor tendem a diminuir no decorrer do financiamento. O lado ruim é que, no início, as parcelas normalmente são mais altas, mas o comprador conta com a vantagem de possuir mais controle sobre a sua dívida, a longo prazo.

SACRE (Sistema de Amortização Crescente): aqui, as prestações e os juros são decrescentes, ao mesmo tempo em que as amortizações são crescentes. Nesse sistema, o saldo devedor é corrigido antes da parcela do mês ser debitada. Dessa forma, os juros são menores do que a amortização.

Além dos juros e da amortização, é importante que o consumidor esteja ciente de que, agregado ao valor do financiamento também, estão presentes custos como taxas administrativas e seguros. Todos eles devem ser informadas e detalhados, no contrato do financiamento.

Compreendidos todas as etapas da aplicação de juros e cobranças do financiamento de imóveis, é possível avaliar as opções disponíveis e adquirir casas e apartamentos à venda de forma bem planejada e consciente.