Índice
Comprar um imóvel na planta, definitivamente, não é um negócio qualquer.
Esse é um processo com características próprias, relacionadas a prazos, taxas, valores e condições de pagamento.
Entre a assinatura do contrato até a efetiva entrega das chaves, há vários compromissos que o comprador assume, por vezes sem se dar conta, encantado pelo projeto.
É aí que mora o risco de transformar uma ótima oportunidade em prejuízo.
Para que seu novo lar seja motivo de alegria, e não de endividamento e desilusão, criamos este artigo com todos os cálculos que você precisa fazer para adquirir um imóvel na planta, buscando o melhor negócio possível.
Boa leitura!
Imóvel na planta vale a pena?
Você chegou a este texto possivelmente ansioso para saber se é ou não uma boa ideia adquirir um imóvel na planta.
Então, não vamos adiar a resposta.
Sim, esse é um negócio que vale a pena.
Obviamente, há exceções especialmente relacionadas a questões particulares do comprador, mas, como regra geral, possui todas as condições para ser uma excelente oportunidade.
Não se pode negar que o imóvel na planta tem um custo de aquisição mais baixo.
Também se sabe que o empreendimento valoriza bastante até a conclusão.
Além disso, permite planejar o pagamento das prestações, em caso de financiamento.
É preciso considerar ainda que você vai se mudar para instalações modernas, que respeitam padrões condizentes com o atual estilo de vida.
A verdade é que pode ser uma chance única para adquirir um lançamento imobiliário com tudo aquilo que atende aos seus interesses e necessidades.
Mas, então, por que há tantas dúvidas e mesmo advertências sobre imóveis na planta?
Basicamente, porque, como todo negócio, esse também está sujeito a riscos.
E o principal deles é financeiro, como você deve desconfiar.
Estamos falando de uma negociação diferente daquela tradicional, que considera uma unidade já construída e cujas características já são de conhecimento de boa parte dos brasileiros.
O principal erro aqui é justamente confundir uma modalidade com a outra.
Para saber quanto vai custar, de fato, para comprar um imóvel na planta, você precisa de duas armas: informação e calculadora.
É o que iremos destacar no próximo tópico.
Custos a considerar na compra de um imóvel na planta
Tudo começa por uma promessa de compra e venda futura.
No momento da assinatura do contrato, o comprador se compromete a pagar um valor inicial, que será utilizado para custear a própria obra.
As condições não são engessadas, ou seja, mudam conforme a construtora.
Também o cliente tem liberdade para pleitear um ajuste mais favorável.
De modo geral, no entanto, será preciso arcar com 25% do valor total do projeto.
A grande vantagem aqui é que esse montante é parcelado junto à própria construtora, em até 36 meses (que é o período estimado para a conclusão do empreendimento) e sem incidência de juros.
Caso deseje financiar a entrada por um período maior, você pode recorrer ao crédito imobiliário junto a uma instituição financeira.
Mais à frente, vamos simular os valores de uma negociação para facilitar seu entendimento.
É interessante saber ainda que o valor pago funciona como uma entrada, o que acaba sendo muito útil.
Afinal, assim que o empreendimento é concluído, o comprador precisa cumprir com o compromisso de aquisição do imóvel.
Ou seja, deve pagar o preço integral da unidade adquirida – o que pode fazer tanto à vista quanto através de financiamento.
Também vale destacar ainda que é na fase de execução do projeto, quando a aquisição ainda é uma promessa, que pode ocorrer o distrato, uma espécie de desistência do negócio – leia mais neste link.
Taxas a considerar na negociação
Vamos relacionar agora algumas taxas que você precisa considerar ao negociar a aquisição de um imóvel na planta.
Nem todas são realmente devidas pelo comprador, pois dependem da modalidade escolhida por ele para o pagamento.
Além disso, para que as cobranças sejam legais, precisam ser informadas de maneira clara já no contrato inicial.
Aqui, mais uma vez, o conhecimento é a sua principal arma.
- Taxa de corretagem: geralmente, corresponde a 6% do valor do imóvel
- Taxa SATI: a Taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária, que costuma equivaler a 1% do valor do imóvel, foi considerada ilegal pelo Superior Tribunal de Justiça
- Taxa de interveniência: exclusiva para financiamentos, chega a 2% e pode ser aplicada ao trocar de banco após a entrega das chaves, mas também tende a ser considerada ilegal
- Taxa de cessão de contrato: pode chegar a 5%, sendo cobrada quando o comprador repassa o financiamento que ainda está em aberto
- Taxa de evolução de obra: também exclusiva para financiamentos, equivale a 2% do valor do imóvel e é diluída nas parcelas
- Custo Efetivo Total (CET): reúne encargos incidentes na operação de financiamento.
- ITBI: o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis varia conforme o município, mas em geral fica entre 2% e 3% do valor do bem
- Escritura pública: custo exclusivo de operação à vista, com recursos próprios, varia de estado para estado e conforme o valor do imóvel
- Registro: assim como a escritura, tem seu custo definido de acordo com o valor da propriedade
- Outras taxas: taxas de decoração, de deslocamento e de serviços técnicos imobiliários não devem mais ser cobradas, segundo acordo firmado em 2016.
Na ponta do lápis: quanto você vai pagar pelo imóvel?
Pronto para começar a fazer as contas?
Para apresentarmos uma simulação de aquisição, vamos considerar as condições aplicadas pela cidade de São Paulo, usando como exemplo este belo lançamento na Vila Mariana.
Supondo que seu interesse é por um imóvel ao custo de R$ 863.900,00, então, os 25% exigidos na fase de construção totalizam R$ 215.975,00.
Vamos imaginar que a construtora exija 6% desse valor no ato, o que corresponde a um investimento de R$ 12.958,50.
Aqui, está o seu primeiro ponto de preocupação: você tem esse valor disponível?
Caso não tenha, pode verificar junto à construtora a possibilidade de pagá-lo em até quatro parcelas de R$ 3.239,62, lembrando que esse é apenas um exemplo, já que as condições mudam conforme o negócio.
O mesmo vale para a taxa de corretagem, que, em média, seria de R$ 51.834,00, devidos já no momento da assinatura da promessa de compra.
Se o juntarmos à despesa anterior, você terá de cara um gasto de R$ 64.792,50.
Vale destacar que a cobrança dessa taxa não é ilegal, desde que seja informada com total transparência no contrato assinado.
Também fica a sugestão para negociar condições menos onerosas para o pagamento.
Parece muito caro para você? Está quase desistindo?
Não se apresse, pois ainda vai descobrir que a valorização do imóvel compensa esse esforço inicial.
Considerando, então, que você deu conta das primeiras despesas, seu saldo devedor para custear a obra é de R$ 203.016,50, os quais serão pagos em 36 parcelas de R$ 5.639,35.
Passados os 36 meses, você começa a pagar o imóvel de fato.
O valor remanescente neste momento é de R$ 647.925,00.
Como já destacado antes, ele precisa ser quitado integralmente, seja com recursos próprios ou através de financiamento.
Já que são modalidades bem diferentes, vamos falar sobre cada uma delas individualmente.
Quitação à vista
Se você possui R$ 647.925,00 para pagar pelo imóvel, há apenas mais três despesas no radar:
- ITBI: em São Paulo, corresponde a 3% do valor venal do imóvel, que depende de avaliação da prefeitura. Tomando como base o preço de venda, a despesa seria de R$ 25.917,00
- Escritura: na capital paulista, considerando o valor do imóvel, terá um custo de R$ 4.470,24
- Registro: nas mesmas condições, em São Paulo, o registro custará R$ 2.998,53.
Juntas, essas despesas somam R$ 33.385,77 e devem ser pagas à vista, sem possibilidade de parcelamento, para que o imóvel possa ser registrado no seu nome.
Para determinar ainda o valor total a ser pago pelo imóvel na planta, é preciso somar a taxa de corretagem, cujo entendimento quanto à sua legalidade varia (veja, por exemplo, decisão monocrática do ministro Luiz Fux, do STF, considerando-a abusiva).
Então, temos o seguinte cálculo:
- R$ 863.900,00 + R$ 51.834,00 + R$ 33.385,77 = R$ 949.119,77
Há, portanto, um acréscimo de aproximadamente 10% no valor do imóvel.
Poderia ser desanimador, não fosse a perspectiva de valorização do empreendimento na planta, que pode chegar a 50% após a conclusão da obra.
E se financiar?
Se você deseja financiar os R$ 647.925,00 restantes para a aquisição do imóvel, deve ter outros pontos de preocupação.
Conforme o banco procurado, o valor total financiado será de 70% a 80% do valor do imóvel.
Mas ele depende da avaliação que a instituição realizar.
Ou seja, pode (e deve) ser avaliado acima dos R$ 863.900,00.
Supondo que tenha seu valor estimado em R$ 1 milhão e que o banco financie 80%.
Nesse caso, a entrada exigida ainda cabe no bolso, pois você já pagou R$ 215.975,00.
Já se for avaliado em R$ 1,1 milhão, a entrada exigida passa a ser ligeiramente superior: R$ 220 mil.
Realizadas essa observação, vamos considerar que você não financie nada além dos R$ 647.925,00 já previstos.
Nessas condições, realizemos uma simulação junto ao site da Caixa, considerando a aquisição de um primeiro imóvel.
Para ter acesso a esse recurso, a renda bruta familiar média deve ser de R$ 25 mil.
Desse modo, a taxa de juros efetivos será de 10% ao ano, mais a TR.
Em um prazo de amortização de 420 meses (35 anos), a primeira prestação será de R$ 6.872,77, enquanto a última fica em R$ 1.579,97.
Mas não deixe de prever ainda os mesmos R$ 33.385,77 com despesas relacionadas a impostos e registros.
Alguns bancos possibilitam que a sua pedida de crédito seja maior, reservando uma determinada quantia para quitar esses gastos.
Lembre de realizar simulações de financiamento junto a outros bancos e de verificar condições melhores a partir do seu relacionamento com eles.
No exemplo que apresentamos, essa característica já foi considerada.
Sem relacionamento, seria aplicada a chamada taxa balcão e, nesse caso, os juros subiriam meio ponto percentual, elevando a primeira prestação para R$ 7.119,63.
Como planejar o pagamento do imóvel
Obviamente, um financiamento imobiliário sempre representa um investimento maior do que a aquisição à vista.
Essa não é uma exclusividade de empreendimentos novos. Inclusive, nos usados, a taxa de juros é maior.
Sobre esse aspecto, é interessante observar que a aquisição de um imóvel na planta é vantajosa, pois ela permite ao comprador se planejar quanto aos pagamentos.
À primeira vista, os números podem assustar.
Por outro lado, enquanto você garante o direito de compra, tem 36 meses para se programar quanto às formas de pagamento do imóvel.
Aliás, uma boa dica de educação financeira é usar esse período para construir uma espécie de reserva.
Toda poupança que puder fazer será utilizada para aumentar o valor de entrada e, assim, reduzir o montante financiado, sobre os quais recaem juros.
Isso também diminui a sua necessidade de comprovação de renda para aprovação do crédito.
Se poupar R$ 1 mil por mês durante a construção do imóvel, já terá valor suficiente para pagar todas as despesas extras para o registro, considerando o exemplo acima apresentado.
Percebe como esse movimento é importante?
Quando se trata de poupar, a regra é clara: todo esforço será recompensado.
Use a informação a favor do bom negócio
Você conferiu neste artigo informações valiosas para estimar seus gastos na aquisição de um imóvel na planta.
Como pôde ver, o sucesso nessa negociação está diretamente relacionado à sua capacidade de planejamento.
Quanto maior for a sua organização e o controle financeiro, menos o investimento pesará no bolso.
E sabendo exatamente quanto pode gastar, seu sonho se torna muito mais próximo de virar realidade.
Comece escolhendo seu próximo lar no portal Agente Imóvel.
Este artigo é o passo 03 da série ”Comprando imóveis em lançamento sem complicação”
