Veja os tipos de financiamento imobiliário e escolha o melhor

Quando o assunto é a compra da casa própria, a escolha do financiamento imobiliário ideal é uma das etapas mais importantes para garantir uma compra segura e compatível com suas finanças. Entender os tipos de financiamento imobiliário oferecidos é fundamental para quem está em busca de um imóvel, uma vez que cada modalidade possui regras específicas, variação de taxas e requisitos de entrada que impactam diretamente no orçamento. Neste artigo, vamos detalhar as principais opções de financiamento imobiliário, os métodos de amortização e como escolher o melhor tipo para o seu perfil e necessidades.

O que é financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é uma linha de crédito destinada exclusivamente à aquisição de imóveis, sejam eles novos, usados, comerciais ou residenciais. Quando você opta por financiar um imóvel, o valor do bem é pago pelo banco ao vendedor à vista, e você se compromete a quitar o valor desse empréstimo em parcelas, ao longo de anos, com uma taxa de juros previamente acordada.

Esse tipo de crédito é regulamentado para facilitar a aquisição da casa própria, com prazos que podem chegar a 35 anos, tornando o sonho da casa própria acessível a quem não possui o valor total necessário. Entre as principais modalidades de financiamento imobiliário estão o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), os programas habitacionais e o financiamento direto com a construtora.

Confira detalhes sobre cada um deles abaixo.

Principais tipos de financiamento imobiliário

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH é um dos tipos de financiamento imobiliário mais comuns no Brasil, sendo regulamentado pelo governo federal para facilitar a aquisição da casa própria para a classe média. Essa modalidade permite o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) na compra, desde que o imóvel esteja em determinadas especificações. No SFH, é possível financiar imóveis residenciais de até R$1,5 milhão, com limite de juros de 12% ao ano e até 80% do valor do imóvel podendo ser financiado. Além disso, é necessário que o solicitante tenha, no mínimo, 10% do valor de entrada. Para garantir uma concessão equilibrada, o SFH limita as parcelas mensais a um valor máximo que comprometa até 30% da renda do solicitante. Essa modalidade é voltada exclusivamente para pessoas físicas, tornando o SFH ideal para famílias que desejam adquirir a casa própria com segurança e benefícios como o uso do FGTS.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

Diferente do SFH, o SFI possui uma regulamentação mais flexível, sendo voltado para imóveis que ultrapassam o valor de R$1,5 milhão, ou para quem não atende aos requisitos do SFH. No SFI, tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem solicitar o financiamento, e as regras são mais flexíveis, já que a regulamentação é feita pela instituição financeira. O percentual de financiamento pode chegar a até 90% do valor do imóvel, dependendo do banco e das condições do contrato. Por não ter limite para o valor financiado ou as taxas de juros, o SFI é uma escolha adequada para investidores ou para a compra de imóveis de alto padrão. Apesar de inicialmente não permitir o uso do FGTS, desde 2021, o fundo pode ser utilizado em determinados casos para amortizar a dívida.

Programas habitacionais

Os programas habitacionais foram desenvolvidos para facilitar o acesso à moradia para famílias de baixa renda, com condições de pagamento especiais e juros reduzidos. Atualmente, o principal programa habitacional no Brasil é o Minha Casa Minha Vida, que atende famílias com renda de até R$8.000,00 mensais, oferecendo subsídios e descontos significativos no valor do imóvel. Com esse tipo de financiamento, os juros são mais baixos, e o período de pagamento é longo, reduzindo o valor das parcelas e facilitando o pagamento. Para se qualificar, é necessário atender a critérios específicos de renda e comprovação de baixa renda. Esse tipo de financiamento é uma excelente opção para quem busca seu primeiro imóvel, mas possui um orçamento limitado.

Financiamento direto com a construtora

Quando o imóvel é adquirido diretamente da construtora, existe a possibilidade de um financiamento direto, que costuma ter menos burocracia e permite que a compra seja concluída com maior agilidade. Nesse tipo de financiamento, a construtora estabelece as condições de pagamento, incluindo o prazo e os juros. No entanto, essas condições podem não ser tão vantajosas quanto as de um banco, principalmente em relação às taxas de juros, que tendem a ser mais altas. O prazo de pagamento também costuma ser mais curto, geralmente em torno de 10 a 20 anos. Essa modalidade é ideal para quem deseja um imóvel novo ou na planta e prefere um processo mais ágil, mas é necessário avaliar as taxas e o custo total do imóvel.

Métodos de amortização

Além de escolher o tipo de financiamento imobiliário, é importante entender os métodos de amortização, pois determinam como o valor financiado será quitado ao longo do tempo e o impacto dos juros no valor final.

Sistema de Amortização Constante (SAC)

No SAC, as parcelas do financiamento começam mais altas e vão diminuindo com o tempo, uma vez que o valor de amortização é constante e os juros são calculados sobre o saldo devedor. Esse método é vantajoso para quem busca parcelas que diminuam ao longo do tempo, sendo uma escolha comum para quem quer mais previsibilidade nos pagamentos.

Tabela Price

A Tabela Price é um sistema onde as parcelas são fixas, e os juros são decrescentes. Esse método é mais comum em outros países, e no Brasil foi adaptado para incluir a Taxa Referencial (TR) como índice de reajuste, o que significa que as parcelas podem variar conforme a inflação. Com o tempo, esse método pode comprometer uma parcela maior da renda, já que as parcelas fixas não acompanham necessariamente o reajuste salarial.

Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

O Sacre é uma combinação entre o SAC e a Tabela Price, em que as parcelas aumentam até um certo ponto e, depois, começam a diminuir. Esse método é vantajoso para quem espera um aumento de renda gradual, pois começa com parcelas mais baixas e termina com valores menores do que o SAC ou a Tabela Price.

Dicas para escolher o melhor tipo de financiamento imobiliário

Dicas para escolher o melhor tipo de financiamento imobiliário. (Fonte: Freepik)

Para escolher o financiamento ideal, é importante levar em consideração fatores como sua renda mensal, o valor do imóvel e as taxas de juros. Aqui estão algumas dicas para fazer a melhor escolha:

Faça simulações em diferentes bancos

Antes de decidir, faça simulações online em diferentes bancos e verifique as condições e taxas de cada um.

Considere o comprometimento da renda

Escolha uma parcela que não comprometa mais de 30% da sua renda, para evitar dificuldades financeiras.

Analise o uso do FGTS

Para quem tem um saldo significativo no FGTS, optar por um financiamento pelo SFH pode ser mais vantajoso, já que permite o uso do fundo para reduzir o valor das parcelas ou quitar o saldo devedor.

Verifique o CET

O Custo Efetivo Total (CET) inclui todas as taxas cobradas no financiamento, como juros, encargos, IOF, entre outros. É importante considerar o CET para ter uma visão completa dos custos.

Entenda o impacto das taxas de juros e da inflação

A taxa de juros e a correção monetária impactam diretamente no valor das parcelas. Escolher o método de amortização certo ajuda a equilibrar esses custos ao longo do tempo.

Por fim, escolher o melhor tipo de financiamento imobiliário envolve analisar cuidadosamente cada modalidade, entendendo como ela impacta no orçamento e no tempo de quitação do imóvel. Avalie os diferentes tipos de financiamento e considere fazer uma simulação antes de fechar o contrato. Dessa forma, você estará mais preparado para fazer uma escolha segura e sustentável, garantindo que o sonho da casa própria não se torne um fardo financeiro.

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